Строителството срещу обезщетение е нормална практика, особено в режим на криза и рецесия. Когато имаме парцел с право на строеж, но не и финансови средства да строим, той може да бъде разработен от строителна фирма срещу съответното обезщетение. Как се случва това?

Обикновено фирмите, които имат интерес за застрояване, питат собственика какво очаква като обезщетение и той не знае какво да отговори. Причината е, че те имат опит в преговорите, а вие като собственик – не, разкрива адвокат Милена Миткова. Очакват да кажете по-малко, отколкото биха предложили те.

Предложете 30%, защото все отнякъде трябва да се започне, съветва юристът. Ако не сте наясно с основното – колко ще е РЗП-то на сградата, малко трудно ще може да се прецени. Тя препоръчва да ангажирате специалист, който да съблюдава за интересите ви.

Трябва да се има предвид че тези 30% са първоначален ориентир. След това тези проценти преминават в точно определени обекти от сградата, които трябва да се конкретизират своевременно. За да не се окаже, че ще получите 30% на първи и последен етаж, с неблагоприятно изложение и т.н. Тоест, извършеният избор на обекти следва да е условие за сключване на договор за учредяване на право на строеж.

Важно е и как точно е формулирано обезщетението в договора ви – чиста жилищна площ или просто квадратура, какво предвижда договора, ако не се споразумеете кои точно обекти в сградата ще ви се дадат като обезщетение и т.н.

По думите на брокер Кристина Найденова, имате две възможности. Първата е, когато ви попитат за вашите очаквания, да отговорите, че очаквате между 25% и 30%. Това ще бъде база за договаряне.

Попитайте всеки един от строителите колко процента предлага, за да започнете преговорите от някаква база. Имайте предвид, че ще ви се наложи да преговаряте продължително по специфичен въпрос. Затова е добре да си вземете за консултант човек с опит в договарянето на сделки с имоти.

Процента на обезщетението зависи от много фактори – място на парцела, площ на парцела, предназначението му, параметри на застрояване и други. Изчислява са на база РЗП на сградата. Определя се по договаряне. Средно за София е около 20%.

Този процент е пропорционален от всички видове обектив бъдещата сграда, допълва консултант Виолета Петкова. Тоест, ако има проектирани магазини, офиси и апартаменти, обезщетението ще бъде дадено като процент от всеки или приравнено към един вид, ако не се искат различни. Все пак няма законова уредба, това подлежи на договаряне.

Според някои експерти, ако инвеститор предложи над 30%, това би била една много добра за вас сделка. Други обаче предупреждават, че ако някой се съгласи на повече, това означава, че има риск за завършването на обекта.

Как да търсим потенциални инвеститори? Миткова съветва да проверите за фирми, които са строили наблизо и биха имали интерес и към вашия имот.

Дали да продавате или да търсите строител е въпрос на лична преценка и малко математика. От една страна – колко квадратни метра обезщетение и кога ще получите. И от друга – ако продадете сега, колко квадратни метра и къде можете да купите с получените пари.

Специалистите твърдят, че при даването срещу обезщетение материалният интерес е по-голям, отколкото при продажба, но той ще бъде реализиран във времето (няколко години). При продажба ще получите дадена сума, която е по-малка от тази, ако реализирате при продажбата на бъдещото строителство, но пък получавате сумата веднага.

Изчакването е „нож с две остриета“ – може да спечелите, но може и да загубите. Когато нещо не носи печалба, а реализира загуби (данъци и такси), понякога е по-добре да се отървете от него. Всичко е много относително и зависи от това каква е нуждата ви.

Дори да сте двама или повече съсобственици с различни интереси, няма пречка да сключите такава сделка, ако намерите инвеститор, който предлага изгодни за вас условия. На единия той може да заплати дела, а другия да обезщети с имот.

Например, вие ще продадете своя дял на инвеститора, той ще влезе в съсобственост с другия съсобственик, като с него ще сключи договор за строителство и т.н. Другият вариант е да му учредите право на строеж срещу заплащане и обезщетение с имот. Плащането ще е за вас, а имотът – за другия съсобственик.