Когато през 2008 г. се заговори за нов Семеен кодекс, обществото подходи с големи надежди, че най – накрая материята относно собствеността на съпрузите ще бъде изчерпателно и безпроблемно уредена. 

Семейният кодекс от 2009 г. направи революция заради института на брачния договор, който обаче породи неразбиране не само защото не беше легално наречен „предбрачен”, с което име беше по – известен, а и защото не реши проблемите свързани с общите имущества с лекотата, с която хората очакваха.

Новият Семеен кодекс уреди три режима на имуществени отношения между съпрузите, а именно законов режим на общност, законов режим на разделност и договорен режим. 

Въпреки тези сравнително добре дефинирани режими обаче в Програма Правна Помощ получихме множество запитвания касаещи неясноти свързани със семейното жилище.Всъщност семейно жилище по смисъла на кодекса е жилището, което е обитавано от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца.

Не е необходимо това жилище да бъде закупено от двамата съпрузи по време на техния брак. Тъй като по същество това жилище може да бъде и лична собственост (например придобито преди брака на името на един от съпрузите), в случай, че се явява семейно и няма друго годно за обитаване от семейството, разпореждането със него, макар и лична собственост се извършва със съгласието на другия съпруг.

За да се приеме, че съществува „друго” жилище, в което семейството може да се настани, трябва да има второ жилище освен семейното, независимо дали е придобито на името на двамата съпрузи или е сосбтвеност на единия от тях.

При действието на новия Семеен кодекс и трите режима на имуществени отношения горепосоченият проблем се урежда идентично при режим, в който имуществото е общо и при режим, в който имуществата на двамата съпрузи са тяхно лично притежание.

В случай, че бъде избран договорен режим, то разпореждането със семейното жилище е една от точките, които задължително трябва да бъдат включени в брачния договор.

Накратко, признакът „семейно жилище” не се отнася до обстоятелството кой от съпрузите притежава недвижимия имот, а до обстоятелството дали семейството живее в него. 

В действителност практическите проблеми се преодоляват лесно. Нотариусите са въвели декларация, която следва да се подпише от съпруга – несобственик и в която той декларира, че е съгласен съпругът – собственик на семейното жилище да продаде на когото сам прецени, при цена и условия каквито договори, собствения си недвижим имот. 

Считам, че въпреки, че е сравнително рядко срещан варианта семейно жилище да бъде отдавано под наем, по аналогия към договора за наем следва да се приложи декларация със сходно съдържание. 

На пръв поглед това ограничение е нелогично, тъй като касае нещо придобито или преди брака, или по време на брака и изключено от общото имущество. Прилагането на ограничението има смисъл, когато има опасност за интересите на децата и семейството. В тази посока е законодателното решение при липса на съгласие, разпореждането се извършва с разрешение на районния съдия, ако се установи, че не е във вреда на ненавършилите пълнолетие деца и на семейството.

В случай, че сте купувач при покупко-продажба на такъв вид имот е важно да знаете, че сключената в нарушение на посоченото ограничение сделка е нищожна, съобразно различни основания застъпени в съдебната практика. Често при такива сделки с недвижимо имущество се сключва предварителен договор, който обаче не е сделка на разпореждане, дори и окончателния да има такъв характер.

За това и при сключването на предварителен договор за продажба на семейното жилище е достатъчно съгласието на съпруга - собственик. 

Ако се колебаете дали имотът, който искате да купите е семейно жилище, проучете на първо място имуществените отношения на съпрузите в нарочния за целта регистър. Проблемите са преодолими.