Питали ли сте се някога на кое място по стандарт на живот и безопасност се нарежда сградата, в която живеете?

Този въпрос е много важен при избора на ново жилище. Не само локацията, но и състоянието на самата сграда е от значение.

Различните типове строителство през различните периоди от време имат плюсове и минуси. Консултант Петър Петров, строителен инженер, представя своята гледна точка по темата.

По думите на специалиста днес всичко е подчинено на желязната логика: „По-добре богат и красив, отколкото беден и грозен“. Тоест, най-добре е голям апартамент с изглед към нещо хубаво и зелено в нова, луксозна кооперация с уредено паркиране, охрана, инфраструктура и т.н. Такива жилища наистина има такива, но малко хора могат да си ги позволят, затова те по-скоро попадат в зоната на мечтите. Сега нека поговорим за реалността.

„Ново“ строителство (обикновено с това име се означават сградите от Прехода – от 1990 г. до настоящия момент)

Сградите от периода 1989-1993/4 г. са строени от старите майстори – прилежно и качествено. Архитектурно са проектирани доста неугледно на външен вид (няма какво да се иска повече от школата на панелните архитекти), но с добри, комфортни и практични разпределения, които са характерни за панели и ЕПК-та. Конструктивно са много добре, защото са регулярни и със силно опростени форми и защото старите инженери-конструктори са на високо ниво, дори и военните.

Обикновено нямат асансьори, нямат топлоизолация, общите части също са нeвзрачни. За сметка на това в повечето случаи са с добро градоустройствено решение. Вписват се във времето, когато вече е имало норми за проектиране на сгради в земетръсни райони и тези норми вече са били усвоени от проектант-конструкторите.

Общата оценка на Петров относно сеизмичния риск е положителна. Той ги поставя на трето място по този показател. Като цяло качеството на живот в подобни сгради обаче е ниско. Към настоящия момент се нуждаят от саниране толкова, колкото и панелите.

Средно 100 заплати са нужни за покупка на жилище 

 

Общо жилище при живот на семейни начала  

 

За храна и жилище даваме близо 50% от доходите си

 

Сградите от периода 1993/4-2003/4 г. консултантът описва като „пълен ужас“. Според него те са проектирани и строени от „мутри“ и са пълно отражение на потъващата държава. Символ на онези хора, които със зъби, нокти и лакти са се борили да се впишат в разпределението и движението на мръсни капитали.

Няма архитектура, няма градоустройство, няма конструкция и съвсем буквално някои от тези сгради са строени без проект. Петров смята, че тези сгради нямат плюсове и представляват абсолютната нула, абсолютното дъно.

По отношение на сеизмичния риск, той категорично ги поставя на последното – шесто място. Специалистът препоръчва на всички, живеещи в такива сгради, да се сдобият с проекта по част „Конструкции“ и да го дадат на някой строителен инженер (специалност конструкции) за становище. Качеството на живот в повечето от тези сгради като цяло също е ниско с отделни изключения.

Сградите се нуждаят от саниране, защото в повечето случаи нямат топлоизолация и инсталациите им не са на ниво. Голям проблем има с паркирането, защото жилищата са строени без нужните, съгласно новия закон, паркоместа.

При сградите от 2003/4 г. до настоящия момент вече се усеща влиянието на чуждите инвеститори и на това, че повечето хора са си „сверили часовниците“ със стандартите в чужбина. Качеството на строителство и проектиране варират от много ниско до много високо, но все пак може да се отчете ръст в психиката на строителя спрямо предходното мракобесие.

По мнението на Петров сградите от този период имат следните плюсове: нови са (няма да трябва да санирате, ремонтирате, а направо започвате наново, както сте си мечтали); имат добри, сравнително качествени материали и технологии на строителство; добрите стари инженери от миналото са станали надзорници, т.е. се отчита по-добър надзор върху изпълнението; в архитектурно и конструктивно отношение също бележат подобрение.

По отношение на сеизмичния риск обаче има проблем с тези сгради. Обикновено има наличие на портиери, охранителни камери, затворени за външен достъп обеми, озеленяване. Ако сградата е обитаема, а не е за инвестиция, вероятно е да имате млади, работещи и разбрани съседи.

Какви са минусите? Лоши, непрактични разпределения – в голяма част от сградите сеизмичният риск е повишен, поради необузданите архитектурни решения. В класацията тези сгради експертът поставя на четвърто място по показателя „издържливост при земетръс“. Ужасяващо градоустройство – обикновено или сте върху някоя градинка, или сте далеч от цивилизацията, или в комплекс, в който може да играете канадска борба със съседа от съседната кооперация. Има голяма разлика между използваемата квадратура и това, което плащате.

Вероятно солено ще ви излязат удобства като: портиер, камери и озеленяване, защото строителите са си направили фирми за поддръжка и още при покупката на жилището ви ги натрапват. Не са шумоизолирани – всичко се чува навсякъде, заради строителните материали.

Ако липсват много съседи, сградата бързо се занемарява и качеството на живот там пада доста. Вероятно няма да сте и в близост до болници, детски градини, училища, църкви, пожарни, магазини, транспорт, паркове. Качеството на живот в такива сгради е средно до добро, смята консултантът.

Големия плюс на „новото“ строителство е, че ако всичко е нормално, ще предадете имота на поколението си и то ще може да живее в него, преди той да се амортизира.

„Старо“ строителство

Важно уточнение е, че ново панелно строителство почти няма. С изключение на 10-15 блока в цялата страна, последният панел е завършен през далечната 1990 година. Има няколко вида панелни блокове, като Петров разглежда всички заедно.

Плюсовете са, че има подчертано добро вътрешно архитектурно разпределение и изложения. Градоустройственото решение обикновено е много добро с близост до: болници, детски градини, училища, пожарни, магазини, транспорт, паркове.

Панелите имат много добро поведение на сеизмични въздействия, продиктувано от самата конструктивна схема. Енергията на сеизмичните вълни се поглъща от големите възможности за деформация на сградата, но ако връзките между панелите са направени добре, а те са добре направени, с много малки изключения.

Конструкцията на панелите няма нищо общо с наистина големите им козметични проблеми. Безспорна обаче е нуждата от последващ контрол на връзките. По сеизмични показатели панелните блокове печелят първото място, твърди строителният инженер.

Друг плюс е, че квадратурата не включва в себе си идеалните части – те са упоменати като проценти в нотариалните актове, но не са включени е числото кв.м, както е при „новото“ строителство.

Минусите са, че има повсеместна нужда от спешен ремонт на покриви, полагане на топлоизолация и нови инсталации. Все пак това са сгради на около средно 35 години. Доброто разпределение е изцяло компенсирано от това, че почти всичко е криво. С много малки изключения, общите части и околни пространства са абсолютно занемарени. Много често на лице е ясно изразено самоуправство (преградени междинни стълбищни площадки и общи части , „резервирани“ паркоместа и др.).

Тези блокове са доста големи и е почти невъзможно да попаднете на разбирателство между съседите. Оттам следва, че ако няма принудителни мерки, никога няма да имате поддържани общи части и околни пространства. Всички панелни блокове имат нужда от саниране и поддръжка на конструкцията в следващите 10 години. Качество на живот е ниско до средно.

При едроплощния кофраж (ЕПК) всичко е почти същото както при панелите с някои изключения. По отношение на земетръса те представляват една много, много корава конзола, забита в земята, т.е. точно противоположно на панелите. Сградите ЕПК нямат много голяма възможност да гасят енергията с деформация, те просто са достатъчно корави да я понесат, поне на теория. На практика никой не знае какво ще стане, но голямата височина и голямата маса ги прави по-рискови от панелите, затова остават на второ място.

Като плюсове инженерът посочва хубавата гледка от високите етажи и липсата на остра нужда от поддръжка на конструкцията (за разлика от панелите).

При сградите „стара тухла“ – сградите до края на 50-те години единственият истински плюс според Петров е местоположението. Почти навсякъде тези сгради са в идеалния център. Ако това ви трябва или харесва, това е вашият имот. Оттук нататък обаче следват само минуси.

Като цяло, но с изключения, цари абсолютна мизерия. Съседите често се сменят. Има конструкции от гредореди, пруски сводове, без колони, заклинени в стените стъпала, където има някаква стоманобетонна конструкция, то тя е рожба на пионери в тази област.