По-малко имоти за спекулативно отдаване под наем

Съществуващите модерни логистични и индустриални площи за спекулативно отдаване под наем в София клас А и В, са около 1368500 кв. м. към средата на 2024 г., показва доклад на Colliers. Това представлява спад с 7500 кв. м., спрямо края на предходната година, който е в резултат от няколко фактора - предпочитанието на местните компании да изграждат сами сградния си фонд, липсата на нови проекти в активен строеж, поради високата себестойност на строителство, както и прекласифициране на сгради от клас B в клас C, които попадат извън обхвата на статистиката на Colliers.  Модерните площи в активен строеж в София са почти 132 000 кв.м, като над половината от тях са концентрирани в няколко сгради от един проект.

Нивото на търсене се запазва стабилно през първата половина на годината. Разпределението по сектори е - 38% от обема се дължи на компании в сферата на логистиката и 3PL, следвани от производствения сектор (14%) и търговия и строителство (с по 12%). Останалите 24% са разпределени предимно в дистрибуция и фармация.

През първата половина на 2024 г. делът на незаетите площи в София достигна рекордно ниско ниво от около 3.5%, а усвоените са над 44 200 кв.м. По-голямата част от този обем (74%) представлява ново търсене или експанзия, докато предоговаряния или удължавания на вече съществуващи договори са 14%, а останалите 12% са сгради, които са построени специално за конкретен наемател (built-to-suit).

Наемните нива остават непроменени до средно EUR 5.50 на кв.м. на месец за складове клас А и около EUR 4.0 за клас В. Те остават под натиск вследствие на стабилното търсене и липсата на качествени площи на пазара. Такса поддръжка е в диапазона между EUR 0.8 – EUR 1.5 на кв.м. на месец.

Нормализацията на строителните цени размрази строителните намерения на инвеститорите и в резултат на това към момента има повече площи в активен строеж. Colliers прогнозира този тренд да продължи с нормален темп, като все повече нови проекти (или следващи фази на съществуващи такива) ще преминат от планиране към строителство.

Отраженията на ESG вълната се забелязват и в индустриалния сектор. Инвеститорите увеличават разходите си за зелени решения, които да подкрепят устойчивостта на проектите им. Фотоволтаичните инсталации са едно от главните изисквания на наемателите. Политиката на декарбонизация на ЕС би следвало да стимулира още повече собственици на сгради да инвестират в модернизация.

Черноморието като инвестиционен рай: Какво търсят купувачите

Обслужването на местни търговци от Румъния от тенденция се превръща в пазарна практика. Наличието на много повече качествени площи, доста по-ниските цени и относителната близост до пазара са основните фактори за това. Тази ситуация ще се запази в средносрочен план, докато българският пазар не се развие до степен, в която да бъде конкурентен. Очаква се приемането на страната в Шенгенското пространство да постави България в по-добра позиция.

Инвестиционни имоти

Според доклад на Colliers през първата половина на 2024 г. обемът на инвестиционните сделки е почти 92.6 млн. евро. Над 77% от него се дължи на една трансакция с портфолио от индустриални и логистични имоти, и парцели за строеж. Сделките с активи, генериращи доход, е над 81%. Останалата част са трансакции със спекулативни имоти. Разпределението на инвестициите по сектори е както следва: 74% са индустриални и логистични площи, следвани от хотели (15%), офиси (8%) и земя за строителство (3%).

Нивата на възвръщаемост при първокласните имоти запазват стойностите си от предходната година, а именно – 7.75% за офисни и търговски площи и 7.50% за индустриални и логистични имоти. Местните инвеститори продължават да са трайно активни на българския пазар през последните години. Делът на българските купувачи от 2020 г. насам постоянно се увеличава. През първата половина на годината, обаче, тази тенденция не е валидна, тъй като международните капитали стоят зад 77% от обема, съгласно данните от доклада на Colliers.

В пъти по-висок наем за магазин, ако е на „Витошка” и в мола

Централна и Източна Европа следва тенденцията, стартирала в Западна Европа, на намаление на инвестиционните обеми, като резултат от увеличените лихвени нива. Купувачите продължават да имат очаквания за ниски цени на активите, същевременно продавачите все още не са мотивирани да продават. България не е изключение, като през 2023 г. обемите бяха с почти 25% по-ниски, спрямо предходната година. За сравнение - в ЦИЕ този спад беше над 50%. През настоящата 2024 г. се очакват повече инвестиции отколкото през 2023 г., които все още ще бъдат далеч от традиционните стойности, характерни за периода преди вдигането на лихвените нива.

В по-атрактивните пазари като Полша, Чехия и Унгария се очаква да започне тенденция на сближаване на цени (в паралел на  намаленията на основната лихва на ЕЦБ) и респективно, първо там ще се възстановят инвестиционните обеми. В България ценова корекция все още липсва. Същевременно, в предходните периоди страната ни запази добри нива на активност, главно поради ниската задлъжнялост на икономиката, както и консервативния подход в инвестирането.

Приемането на еврото като официална валута в страната се отложи, поради неизпълнение на критерия за инфлация, а липсата на редовно правителство може допълнително да го забави. Въпреки това, очакванията са че през 2025 г. този процес ще може да стартира, като това е предпоставка за увеличение на интереса на международните инвеститори към България.

Търговските банки продължават да са много активни на кредитния пазар. Увеличението на лихвените нива в Европа не се отрази в голяма степен на местно ниво. През 2024 година банките в Европа за пръв път ще трябва да докладват съотношението на финансирани „зелени“ проекти. В тази връзка се очаква ESG да бъде все по-важен критерий при взимане на решение за отпускане на кредит, както и  да бъде във фокуса и на по-широката общност участници на пазара – предприемачи, собственици, инвеститори, наематели. Цената на подобряване и модернизиране на вече остарелите сгради ще бъде значителна, но ще е по-ниска от алтернативата да бъдат оставени в настоящото им състояние.

За повече финансови новини и други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook  или Google News Showcase