Чужденците могат да притежават всякакви имоти в Сърбия, с едно изключение. Ако къщата е построена върху земеделска земя, както често се случва в сръбските села, чужденец не може да я купи. Земята трябва да е подходяща за строителство. В зависимост от местоположението земеделската земя може да бъде преустроена в земя за застрояване. Процедурата по преобразуване отнема около два месеца, пише prian.ru.
Този данък е задължителен за всички собственици, независимо от тяхното местожителство и правен статут. Ако имотът е съвместна собственост (а това често се случва в Сърбия), данъкът се разпределя пропорционално на дяловете. Ако дяловете не са посочени в кадастъра, те се считат за равни и данъкът се разделя по равно.
Данъкът се плаща тримесечно на равни вноски или еднократно. Окончателната сума се изчислява на базата на кадастралната стойност на имота. Ставката е прогресивна:
до 10 милиона динара (приблизително 86 хиляди евро) ставката е 0,4%;
от 10–25 милиона динара (86–214 хиляди €) – ставката е 40 хиляди динара (342 €) + 0,6% върху суми над 10 милиона динара;
от 25–50 милиона динара (214–427 хиляди €) - 130 хиляди динара (1,1 хиляди €) + 1% върху сумата над 25 милиона динара;
над 50 милиона динара (427 хиляди €) - 380 хиляди динара (3,3 хиляди €) + 2% върху сумата над 50 милиона динара.
Данък за прехвърляне на собственост
С този данък се облага продажбата на недвижими имоти, с изключение на новите сгради, които се облагат с ДДС. Ставката е 2,5% от покупната цена.
По закон продавачът трябва да плати данъка за прехвърляне и решението се взема на негово име. На практика данъкът се плаща от купувача. Липсата на разрешение за пребиваване или PIB (идентификационен номер на данъкоплатеца) по време на покупката не е нарушение, но данъкът ще бъде начислен от момента на закупуване на имота. След получаване на решение за данъчна оценка, той трябва да бъде платен в 15-дневен срок.
Как се изчислява стойността на недвижимите имоти?
Ако данъчните власти подозират, че посочената в договора цена е по-ниска от пазарната, те имат право да преизчислят разходите в рамките на 60 дни от датата на получаване на данъчната декларация. За да направят това, те могат да използват собствената си база данни или да изпратят комисия, която да направи оценка. Сумата се изчислява в зависимост от жилищната площ на имота и средните цени на квадратен метър в района, в който се намира имота.
istock
При закупуване от предприемач се начислява ДДС вместо данък върху прехвърлянето на имущество. Ставката е 10% за жилищни имоти и 20% за търговски помещения и гаражи. Строителят обикновено включва ДДС в цената.
В Сърбия строителите могат да бъдат и физически лица. В този случай вместо ДДС се заплаща данък върху прехвърлянето на абсолютни права в размер на 2,5%.
Данък върху наема
Доходите от наем за чуждестранни лица се облагат със ставка от 20%. Разходите за амортизация се вземат предвид при изчислението. Ако наемателят е юридическо лице, този данък става негова отговорност. Ако имотът се наема от физическо лице, таксата се заплаща от собственика.
Колко заплати трябва да спестим за жилище
Данък върху капиталовите печалби
Продажбата на недвижими имоти се облага с данък от 15%. Данъчната основа е разликата между продажната и покупната цена, като се вземат предвид разходите (например ремонт).
Собственикът е освободен от плащане на данък в няколко случая:
При прехвърляне на недвижим имот на съпруг, деца или родители.
В случай на реинвестиране на средства в нов жилищен имот в Сърбия в рамките на 60 дни след продажбата на стария. При поискване срокът за придобиване на нов недвижим имот може да бъде удължен до една година.
Ако притежавате имота повече от десет години.
Регистрация и плащане на данък
За гражданите на Сърбия данъчната служба изпраща известие за данъчна оценка по пощата. За чужденците процедурата е по-сложна. Данъкът се начислява само ако има evidencijski broj stranca (EBS – регистрационен номер на притежателя на разрешение за пребиваване) или PIB (идентификационен номер на данъкоплатеца).
Ако имате разрешение за пребиваване, регистрацията се извършва по опростена процедура: достатъчно е да представите копие от договора за покупко-продажба и документ, потвърждаващ статута ви в Сърбия. Ако няма разрешение за пребиваване, данъкоплатецът е длъжен да се регистрира в данъчната служба и да получи еднократен PIB. При съвместна собственост всички съсобственици трябва да подадат документи в данъчната служба едновременно.
istock
Основни разходни елементи
Разходите за комунални услуги включват плащане за ток и вода. Тарифите са умерени: електричество – около €0,04 за kWh, вода – около €0,5 за кубичен метър.
Сърбите не пестят вода, активно я използват за поливане и миене на автомобили - смята се, че водата тук е евтина. Собствениците на селски имоти често имат кладенец или извор в имота си, което им позволява да намалят разходите.
Извозването на боклука също трябва да бъде включено в разходната позиция. В Белград цената на услугата е €0.05 на кв.м. м жилище. За домакинствата, които изхвърлят отпадъците в индивидуални контейнери, събирането струва 4 евро на месец.
Най-забележимата част от разходите е отоплението. Определянето на средните разходи за домакинствата не е лесно: апартаментите са с различна площ и всеки има свои собствени температурни предпочитания – едни се чувстват комфортно при 16 градуса, а други предпочитат топлината.
20% ДДС за ново строителство: Удар по младите семейства и достъпността на жилищата
Жителите на Сърбия традиционно разчитат на изчисленията на Енергийната агенция, която ежегодно анализира разходите за отопление с различни видове гориво.
Изчислението е на база условен потребител, живеещ в изолирано (средно качество на топлоизолация) жилище с площ от 60 кв.м. м. През 180-дневния отоплителен сезон поддържа температура от 20 °C, като отоплява помещението 16 часа на ден. Такова домакинство изразходва 9 хил. kWh енергия на сезон (150 kWh на кв.м).
Данните от Сръбската енергийна агенция позволяват на всеки да преизчисли разходите индивидуално, като вземе предвид площта на дома, нивото на топлоизолация и личните предпочитания за отопление.
Най-евтиният вариант за отопление са дървата за огрев, но само ако са закупени на ниска цена (50–60 евро на кубичен метър) и се използват в модерни печки. В този случай отоплението ще струва €450 на сезон. Ако дървата са по-скъпи (да речем €75) и печката е по-малко ефективна, цената ще надхвърли €700.
Отоплението с пелети в енергийно ефективните печки ще струва 555 евро на сезон, с природен газ ще надхвърли 508 евро, с въглища ще струва около 650 евро (в зависимост от вида им). Стойността на отоплението с гориво за печки ще бъде 1,2 хил. евро, а с пропан-бутан – 1,4 хил. евро.
Отоплението с електричество е най-скъпият вариант: използването на електрически радиатори и подово отопление ще струва €1700 на сезон за „среден“ апартамент. В същото време можете да спестите значително от него, ако използвате пещи за съхранение на топлина (HSF) вместо радиатори. Тези устройства са широко използвани в Сърбия. Основният принцип на работа е отопление през нощта, когато електроенергията е по-евтина, и постепенно отдаване на топлина през деня.
Ако използвате само нощна тарифа, TA печка ще ви струва около €700 на сезон. Само два часа дневно зареждане обаче ще увеличи разходите с 40%.
istock
Сърбия е страна на дългосрочните наеми, така че определено не трябва да очаквате висока възвращаемост от краткосрочните наеми. Това може да се промени през 2027 г., когато страната е домакин на изложението, което временно ще повиши търсенето – но е малко вероятно да доведе до дългосрочни промени на пазара. Отдаването на жилища под наем на туристи в Сърбия не е толкова развито: според неофициални оценки, през 2023 г. броят на апартаментите под наем в цялата страна е бил 13 хиляди. Но тези данни трябва да се приемат с резерви: според други оценки само 5% от собствениците отчитат данък върху наемите. Това означава, че може да има в пъти повече имоти под наем.
Повечето от тях се отдават под наем незаконно: малко собственици са готови да плащат 20% от приходите от наем. Следователно е просто невъзможно да се намери точна статистика – но със сигурност се знае, че Сърбия не е популярна сред потенциалните наематели в този сегмент.
В момента пазарът на краткосрочни наеми е съсредоточен главно в Белград, където цените варират в зависимост от състоянието и местоположението на имота:
малък апартамент „без екстри“ – €400–600 на месец;
просторни апартаменти в центъра с модерен ремонт – до €2–3 хил. на месец.
Цената на едностаен апартамент в Белград е около 120 000 евро, а наемът – 800 евро на месец. Двустайните жилища вървят по 169 000 евро, като наемите са около 1000 евро, а тристайните по 250 000 евро, като наемодателите искат по 1500 евро на месец.
Средната доходност от наеми в Сърбия е 7,04% (към януари 2025 г.). Най-високите нива са отчетени в Белград – 8,25%. Във втория по големина град в Сърбия, Нови Сад, доходността доближава 6%.
За повече финансови новини и други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook или Google News Showcase