За да направите това, ще трябва да отворите фирма в България. Теоретично земята може да бъде наета от държавата (минималният период на наем е четири години, максималният лимит не е установен от закона), но обикновено никой не продава недвижими имоти без земя.
Какви права получава чужденец след закупуване на недвижим имот в България?
Притежаването на недвижими имоти в България осигурява визови предимства. Притежателят има право на многократна виза за една или повече години с разрешен период на престой в България 180 дни годишно. От пролетта на 2024 г., след присъединяването на България към Шенген, с тази виза можете да посещавате други страни от общността. Съпрузи и деца под 18-годишна възраст също имат право на многократна виза. За да го получите, трябва да представите документи, потвърждаващи връзката ви. Покупката на недвижим имот на стойност €300 хил. дава право на българско разрешение за пребиваване. На практика, поради високия праг за влизане, тази програма не е търсена - чужденците кандидатстват за разрешение за пребиваване на други основания.
Какви отговорности имат чужденците след закупуване на недвижим имот в България?
Всеки собственик на имот в България е длъжен да се регистрира данъчно в рамките на два месеца от датата на покупката и да плати два данъка: данък върху собствеността и данък комунални услуги. И двете такси могат да бъдат платени на две равни вноски (първата до 30 юни, втората до 31 октомври) или наведнъж до 30 април. В последния случай държавата предоставя 5% отстъпка от данъците върху имотите. Ако не платите навреме, длъжникът ще бъде изправен пред санкции и проблеми при получаване на виза и разрешение за пребиваване. А имуществото на упоритите неплатители може да бъде запорирано и дори продадено за изплащане на дълга.
Как да търсим брокер в България
В България участието на брокер в сделката е по избор (за разлика от нотариус, без който не може да се впише продажбата). Теоретично можете сами да търсите имоти, да организирате огледи, да договаряте цени - в България няма законови ограничения за това. На практика чужденците рядко преминават през процедурата сами, тъй като необходимостта от разбиране на правни документи на чужд език, макар и относително разбираем за рускоезичните хора, създава допълнителни трудности. Повечето местни агенции имат специалисти, които говорят свободно чужди езици и руски.
istock
Намира обекти, отговарящи на изискванията на клиента. Организира пътуване до България за оглед на недвижими имоти. Ще договори цена и специални условия с продавача от името на купувача. Съгласува процедурата по сделката и датите на срещи с нотариуса. Ще подготви договори и други документи, ще провери обектите за евентуални тежести. България се опитва да наложи контрол върху сектора на недвижимите имоти и да задължи брокерите да получават лицензи. Последната стъпка е проектът на Закон за посредничеството при недвижими имоти от 2023 г., който ще изисква от агентите на недвижими имоти да преминат обучение и да положат изпит, ако нямат специализирано обучение в областта. Основната отговорност за чистотата на сделката е на купувача, който проверява документите на имота и след подписване на договора въвежда необходимите данни в регистъра.
Етап 1. Резервация и проверка на обекта
Откриване на банкова сметка
След избор на обект е препоръчително купувачът да си открие сметка в българска банка. Ще е необходимо да прехвърлите депозита, останалата сума от транзакцията, както и да платите държавни данъци, мита и в бъдеще да направите сметки за комунални услуги. За гражданите на Русия и Беларус не е лесно да открият сметка, дори ако имат европейско или българско разрешение за пребиваване. При сделки купувачите могат да прехвърлят пари от своята чуждестранна банкова сметка по сметка на продавача на имота или на адвокат в България.
В България депозитът обикновено не надвишава 3 хил. евро. Тази сума е посочена в договора за резервация, в който се уточняват основните параметри на сделката: условия и схема на плащане, данни за имота, информация за брокера или предприемача. Сумата на депозита е включена в общата цена на имота, внася се на основание договора за резервация по сметка на агенцията и се задържа от агенцията до приключване на сделката. Ако сделката се провали по вина на купувача, той губи депозита. Ако това е станало по вина на продавача, агенцията връща сумата на купувача в пълен размер или (по желание на купувача) превежда депозита по сметка на друг имот. По желание на страните може да бъде изготвен предварителен договор за покупко-продажба, който отразява всички параметри на сделката: стойност на имота, банкови данни на продавача, срокове и размери на плащанията, описание на обекта. себе си, правата и задълженията на страните, санкции в случай на нарушение на задълженията.
Етап 2. Сключване на договор за покупко-продажба
Ако купувачът присъства лично на сделката, от него се изисква само задграничен паспорт, останалите декларации се попълват при нотариус: относно гражданството и семейното положение относно произхода на средствата за комуникация (или липса на комуникация) с високопоставени служители: служители, членове на правителството, политици и др. относно присъствието – или по-скоро отсъствието – в санкционните списъци (за граждани на Руската федерация и Беларус)
Документите на езика на страната на чуждестранния купувач трябва да бъдат нотариално заверени (или в консулския отдел на българското посолство), както и преведени на български език от преводаческа агенция. Продавачът събира и представя пакет от документи на нотариуса за извършване на сделката.
Удостоверение за оценъчна стойност, издадено от общинските власти (може да се получи само ако имотът няма задължения)
Удостоверение от службата по кадастъра Нотариален акт на продавача Декларация за семейно положение; ако продавачът е женен, той трябва да предостави нотариално заверено съгласие за продажба от съпругата си
Декларация за липса на подлежащи на принудително изпълнение задължения към българската държава
Декларация за комуникация (или липса на комуникация) с високопоставени лица: служители, членове на правителството, политици и др.
Декларация за присъствие – или по-скоро отсъствие – в списъци със санкции (само за граждани на Руската федерация и Беларус)
Удостоверение за липса на данъчни задължения Удостоверение за липса на тежести (например заеми)
Страните подписват договора в присъствието на нотариус и преводач. Договорът описва подробно обекта, сумата на сделката, както и процедурата за плащане. Нотариусът проверява състоянието на обекта на продажба и чистотата на сделката. Той също така потвърждава факта, че имота е собственост на продавача, удостоверява подписите на страните и самата сделка като правен акт. Нотариалният акт се съставя само на български език. Нотариусът действа като гарант по договора.
istock
Плащането на остатъка от сумата обикновено се извършва веднага след подписване на нотариалния акт в присъствието на нотариус. Парите се превеждат по банков път по сметка на продавача или специална сметка на адвокат в България. Следващата стъпка е адвокатът да преведе парите там, където са посочили продавачите. След това или продавачът потвърждава, че е получил пълната сума, или купувачът предоставя доказателство за плащането под формата на разписка. Забранени са плащанията в брой за всякакви сделки (недвижими имоти, автомобили и др.), чиято стойност надвишава 10 хиляди лева (5 хиляди евро). Тоест, ако жилището струва 30 хиляди евро и плащането се извършва в брой, тогава такава транзакция е невалидна. Плащане от ръка на ръка е разрешено само ако цената на имота е под €5 хил. В останалите случаи плащането трябва да се извърши само чрез банка (не е задължително през българска). Купувачът може да внесе пари в брой в страната, но трябва да плати за закупения имот чрез банка (депозит по сметката на продавача).
Цените на морските апартаменти вече догонват софийските
Етап 4. Регистрация на нов собственик
След потвърждаване на факта на плащане, нотариусът изпраща документите за регистрация в регистъра на собствениците. Нови данни се въвеждат в държавния регистър (Агенция по вписванията). В рамките на една седмица след сключването на сделката, купувачът получава в нотариалната кантора акт с отметка за регистрация на правото, с други думи, удостоверение за собственост. Последният етап от подготовката на документа: регистрация на недвижими имоти в Статистическата служба на България - Булстат (с получаване на статистически номер за всички чужденци, притежаващи недвижими имоти), данъчен офис, Агенция по геодезия и картография. Това обикновено отнема около два месеца. Новият собственик е длъжен да поднови договорите с енергийното дружество и ВиК до 30 дни.
Изтрита транзакция
В България отдавна е разработена процедурата за дистанционни сделки с недвижими имоти. Основното нещо, което се променя по време на дистанционна покупка, е, че трябва предварително да издадете пълномощно на брокера. Предварително се изготвят и декларации за произход на средствата, семейно положение, свързани лица и липса на наказателни списъци. Тези документи трябва да бъдат нотариално заверени (или в българското консулство) по местоживеене и изпратени на упълномощено лице с куриерска служба. Заверените от консулството документи на български език не изискват превод.
istock
Нотариална такса
Нотариалните такси са задължителни и се заплащат при сключване на сделката. Тарифите се регулират от държавата и се изчисляват на базата на стойността, включена в нотариалния акт. Обикновено това плащане не надвишава 1% от цената на имота.
Адвокатско възнаграждение
Можете да наемете специалист за изготвяне на нотариално заверен договор за покупко-продажба. Това е незадължителен разход; много нотариуси изготвят сами актовете, но при някои сделки се изискват услугите на адвокат. Средната цена е 150–700 евро.
Общински данък при прехвърляне на собственост
Регулира се от общинска администрация. Цените варират между 2,5–3,5% от стойността на имота по нотариален акт.
Държавни такси за регистрация на недвижими имоти
Таксата за вписване на сделка в имотния регистър се определя от правителството и е 0,1% от стойността на имота по нотариален акт.
Хонорар на брокера
В България агентските комисионни са по договаряне. Някои компании определят тарифа, която не зависи от цената на имота. Други вземат процент от сделката. Понякога на агента се плаща само от продавача, понякога и двете страни плащат. Обсъдете този въпрос с вашия брокер.
Хонорар на преводача
Присъствието на лицензиран преводач при транзакция струва от €20 до €60, в зависимост от общината, в която се извършва транзакцията.
Има ли риск, ако купим ипотекиран имот
Регистрация на недвижими имоти след продажба
Това включва: регистрация по Булстат, декларация за недвижими имоти в данъчната служба, актуализиране на данни в службата по кадастър и геодезия, пререгистрация на абонатни номера за ВиК и Ел. Общите разходи ще бъдат около 250–350 евро в зависимост от тарифите на агенцията, която ще се справи с това.
Местните данъци, нотариалните такси и регистрационните такси се облагат с 20% ДДС.
Пример за изчисляване на допълнителни разходи
Обзаведен апартамент на вторичния пазар в Слънчев бряг, площ от около 50 кв.м. м. Продавачът е частно лице. Пазарната стойност на жилищата е 30 хиляди евро.
Общински данък за трансфер: €880 (2,9%)
Нотариални такси: €30 000 × 1% = €300, плюс 20% ДДС, общо €315
Регистрация в имотния регистър: €30 000 × 0,1% = €30
Такса на брокера: €0 (заплаща се от продавача)
Такса за лицензиран преводач: €50 (фиксирана) Регистрация на собственост след продажбата: €250
Банкови такси: €50 Общо разходи: 1575 евро
Всички допълнителни разходи се калкулират от стойността на имота, посочена в договора. В редки случаи, ако кадастралната стойност е по-висока от пазарната стойност, посочена в договора, всички допълнителни плащания се изчисляват въз основа на кадастралната стойност, с изключение на услугите на посредник (недвижимост) - плащането им винаги се изчислява въз основа на пазарната стойност на имота.
istock
Квадратният метър неелитни жилища в курортните зони - Слънчев бряг, Свети Влас, Равда, Златни пясъци - се продава за 700-850 евро. Купувачите търсят и купуват гарсониери на цена от около €30 хил., двустайни апартаменти за €38–45 хил., тристайни апартаменти за €55–65 хил. Вижте повече за тенденциите на пазара в този материал. Чужденците Основните чуждестранни купувачи сега са румънци, поляци, германци, украинци и израелци. Руснаците, които са активни на българския пазар през последните 20 години, вече все по-често продават вече закупени имоти, но има и нови сделки.
За повече финансови новини и други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook или Google News Showcase
Коментари
0