Експертът разказва, че през 2020 г. е имало спад на броя сделки в столицата поради очевидни затруднения в логистиката, причинени от невъзможността за придвижване между градовете. Всички помним пропускателните пунктове, декларациите, с които трябваше да заявяваме къде точно пътуваме, и т.н. Страхът от заразата, в комбинация с наложените мерки, предизвиква отдръпване от страна на купувачите в първите няколко месеца след обявяването на извънредното положение.
Неочаквано е, че не само купувачите се отдръпват от пазара, но и голяма част от продавачите. Това моментално балансира търсенето и предлагането на жилища в столицата. След първоначалния шок и тоталното „замръзване“ на пазара следва леко раздвижване. С течение на времето то се превръща във възстановяване на брокерската дейност с около 60-70% от обичайните ангажименти.
Традиционно, както за всяка календарна година, така и за 2020 г. четвъртото тримесечие на годината е било най-силно за покупко-продажбите на имоти в столицата, споделя Илиев. Шокиращ обаче е бил самият брой на сделките, имайки предвид удара, който пандемията би трябвало да е нанесла върху населението.
| Брой сделки в град София през четвъртото тримесечие на 2019 г. | Брой сделки в град София през четвъртото тримесечие на 2020 г. |
| 9587 | 9550 |
*По данни на Агенцията по вписванията за броя покупко-продажби и вписани нотариални актове (без дарения и замени)
Ясно се вижда, че разликата между последното тримесечие на 2019 г. и същия период за 2020 г. е нищожна – само 37 сделки. Това означава, че ако през последните месеци на 2019 г., когато нямаше пандемия, са се осъществявали средно по 145 сделки всеки работен ден в София, то за аналогичен период, но в разгара на световната пандемия, са се вписвали средно по 144 сделки всеки работен ден в столицата.
istock
Статистически данни за броя покупко-продажби в София през изминалите години:
Брой покупко-продажби в град София
(без дарения и замени)
2005 33 987
2006 41 586
2007 45 015
2008 40 906
2009 23 904
2010 21 787
2011 20 598
2012 18 166
2013 19 430
2014 20 864
2015 24 379
2016 26 480
2017 28 175
2018 28 232
2019 29 772
2020 28 156
*По данни на Агенцията по вписванията за броя покупко-продажби и вписани нотариални актове (без дарения и замени)
За 2021 до момента броят е 25151, като не е включено последното тримесечие на годината, което вероятно ще бъде с между 9000 и 13 000 сделки. Прогнозно се очаква годината да приключи с не по-малко от 34 000-38 000 броя сделки.
Какви са цените на жилищата в най-търсените квартали на София
Ако прогнозата на Илиев се сбъдне, годината ще приключи с не по-малко от 34 000-38 000 сделки в столицата, като е възможно да достигнат и 40 000. Видно е, че подобни резултати в София не е имало от 2008 г., а рекордът се държи от 2007 г. когато са били осъществени 45 015 сделки.
Може да се направи паралел с това, което се е случва в периода от 2006 до 2012 г. Това е един шестгодишен период, през който наистина има „балон“ на цените на имотите и той в действителност се „спуква“. Ето как се стига до него:
През 2006 г. става ясно, че на 1 януари 2007 г. България ще влезе в Европейския съюз. Тази „сакрална“ дата бива натоварена от българския народ с прекалено големи очаквания за благополучие, спомня си експертът. И когато „вратите“ на ЕС се отварят за нас, цените на тристайните панелни апартаменти в София за основен ремонт на места като кв. Младост 4 вече надхвърляли 120 000 евро като офертни стойности.
istock
- Лихвите по ипотечните кредити са около 9%, като тази лихва е само за кредитоискатели с много добри доходи. Но реално, ако човек не може да докаже доходи, лихвата е доста по-висока. Такава е и за самия Илиев и неговия бивш съдружник в периода 2008-2014 г., когато заедно изплащат ипотека на първоначална лихва от 18.5%;
- Когато границите се отварят на 1 януари 2007 г., хората панически изкупуват каквито и да е жилища в София, без значение дали е на „тъмно зелено“ или на „втора плоча“;
- През 2008-2009 г. идва и световната финансова криза, която се отразява и в България, водейки до срив в цените на жилищата;
- В периода 2009-2012 г. включително, видимо и от таблицата за броя продажби на имоти в София, се е наблюдаваспад както на цените на имотите, така и на броя сделки;
- През 2013 г. започва леко възстановяване и увеличение на броя сделки, но то е продиктувано по-скоро от осъзнаването, че цените от 2006 и 2007 г. няма да се върнат. Сделките се сключват по-бързо и жилищата залежават по-малко в реклама;
- На 30 юни 2014 г. фалира КТБ (Корпоративна търговска банка), която дава лихви по спестовни влогове от порядъка на 8-9 и дори близо 10%. Това поведение на банката принуждава и другите банки да опитват да дадат подобни лихви по депозитите, за да не загубят клиентите си. Когато обаче КТБ фалира, останалите банки мигновено свалиха лихвите по депозитите под 3-4%. Момент по-късно вече всички заявяват масово теглене на депозити и пренасочването им към далеч по-сигурната, позната и лесна за контролиране инвестиция – недвижимите имоти. Пред банките се извиват опашки. Всеки, който е разполага със сума над 40 000-50 000 лева, търси начин да я вложи в имот в столицата и не само;
istock
- 2016 г. вече и банките дават далеч по-конкурентни условия по ипотечните кредити и особено по целевите кредити за покупка на жилища. Така, както през 2008 г. Илиев изплаща ипотечен кредит на лихва 18.5%, през 2016 г. започва да изплаща ипотечен кредит на 5.4%. Разликите в лихвите са наистина фрапиращи, защото негови клиенти с по-добри доходи по същото време получават оферти за 3.5%, което е близо три пъти по-изгодно от най-изгодните условия за кредит през 2009 г.;
- Към днешна дата дори потребителски кредит може да бъде отпуснат на лихва около 3.77%, а ипотечен за под 3% при това при ГПР (годишен процент на разходите – тоест реалното оскъпяване, което е различно от лихвата) отново под 3%.
Ще продължава ли растежът на цените на жилищата в столицата и през 2022 г. – очаквайте скоро експертен коментар по темата.
За повече финансови новини и други полезни съвети, относно личните ви финанси, може да ни последвате във Facebook, за да не пропуснете нищо интересно от Pariteni.bg
Коментари
0